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Resolución de 16 de septiembre de 2005 de la Dirección General de Coordinación Territorial, por la que se hace pública la Instrucción conjunta 1/2005 sobre la aplicación del concepto de restructuración parcial en edificios fuera de ordenación relativa, en lo referente al mantenimiento de la superficie construida que excede de la concedida por el planeamiento

El Plan General concede a cada parcela de suelo urbano una edificabilidad y un uso que queda regulada mediante los parámetros señalados en la Norma Zonal correspondiente. Según lo dispuesto en el artículo 2.3.1 de las Normas Urbanísticas, "los edificios existentes erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultasen disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación", calificación que puede ser absoluta o relativa de acuerdo con lo contemplado en el artículo 2.3.2. En aplicación de estos artículos, las edificaciones cuya edificabilidad exceda la que adjudique a la parcela el Plan General deben considerarse como fuera de ordenación relativa.

Excepción a esta regla son los edificios catalogados, ya que quedan eximidos del régimen de fuera de ordenación conforme al contenido del artículo 4.3.5, punto 3, si bien hay que señalar que esta excepción solo le es de aplicación a los incluidos en los niveles 1 y 2, ya que los de nivel 3 no tienen la consideración de edificios catalogados, según se señala en el artículo 4 3.3, apartado 3. 

Por otra parte, el artículo 1.4.8, apartado 3 d) ii), considera como reestructuración parcial de las obras de construcción entreplantas o el forjado de patios de dimensiones inferiores al 50% de las mismas, así como la demolición de partes de un edificio para la apertura de patios o incremento del espacio libre de parcela. 

Dado que el artículo 2.3.3, apartado 2, permite en los edificios que se encuentran fuera de ordenación relativa la realización de obras de reestructuración parcial que no superen el 50% de la superficie construida, se ha interpretado en ocasiones que era posible compensar las superficies demolidas para dichos fines con las de nueva construcción, de lo que resulta que se reconstruyen superficies que exceden lo permitido por la Norma consolidándose de esta manera la situación de fuera de ordenación, lo que resulta contradictorio con el objetivo de ajustar los parámetros de los edificios con lo regulado por el Plan General, entre los que se encuentra la edificabilidad contemplada por la Norma. 

Por tanto 

A los efectos de aclarar el contenido del artículo 1.4.8, apartado 3 d) ii), en lo referente a la demolición y nueva construcción de forjados, se considera que: 

1. Como entre las diferentes obras definidas como reestructuración parcial, la única que puede suponer incremento de superficie es la construcción de entreplantas o forjados de patios de dimensiones inferiores al 50% de las establecidas en la norma de aplicación, cualquier otra obra de construcción de forjados no se puede considerar bajo ningún concepto como reestructuración parcial. 

2. Las obras mencionadas anteriormente sólo serán posibles mientras que no se sobrepase la edificabilidad máxima establecida por la Norma Zonal correspondiente. 

3. En ningún artículo de las Normas se contempla la compensación entre superficies demolidas y de nueva construcción en edificios fuera de ordenación relativa cuando no estén catalogados o lo estén en nivel 3, por lo que cualquier actuación de nueva construcción debe tener como límite la superficie máxima contemplada en las Normas Urbanísticas. 

Documento de carácter informativo. La versión oficial puede consultarse en el Boletín del Ayuntamiento de Madrid o en el Boletín de la Comunidad de Madrid.